Masz już upatrzone swoje wymarzone mieszkanie, dom lub działkę, ale nie wiesz, który kredyt hipoteczny byłby dla Ciebie odpowiedni? Warto poświęcić kilka chwil na analizę parametrów poszczególnych ofert. Im bardziej się do tego przyłożysz, tym większa szansa, że znajdziesz odpowiedni dla Ciebie kredyt.
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, które wiąże Cię z bankiem na kilka, kilkanaście, a niekiedy nawet kilkadziesiąt lat. W niniejszym poradniku podpowiadam na co zwrócić uwagę, zanim zdecydujesz się na złożenie wniosku kredytowego w danym banku. No to po kolei.
1) Wkład własny
Obecnie nie ma możliwości, tak jak jeszcze kilka lat temu, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny na 100% wartości nieruchomości. Zgodnie z rekomendacją S wprowadzoną przez Komisję Nadzoru Finansowego, każdy kredytobiorca ubiegający się o kredyt musi bezwzględnie mieć minimum 10% wkładu własnego. Kupując, np. mieszkanie za kwotę 300.000 zł bank będzie wymagał od Ciebie 30.000 zł w gotówce. Trochę inaczej wygląda sytuacja osoby, która zamierza budować na własnym gruncie. W takim przypadku bank jako wkład własny zaliczy wartość działki, na której będzie budowa, np. dysponujesz działką o wartości 100.000 zł i zamierzasz na niej wybudować dom, gdzie koszt budowy wynosi 350.000 zł. Bank w tym przypadku jest w stanie udzielić Ci kredytu na pełny koszt budowy, a więc na 350.000 zł.
2) Oprocentowanie
Jest to podstawowy i według mnie najważniejszy parametr kredytu. Mówiąc krótko – oprocentowanie to wynagrodzenie, które zgodnie z umową kredytową należy się bankowi za to, że pożycza Ci pieniądze na sfinalizowanie zakupu domu, mieszkania czy gruntu. Kredyty w większości banków są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej, na którą składa się stopa referencyjna ( np. WIBOR ) oraz stała marża banku. O ile WIBOR jest częścią zmienną oprocentowania i będzie się zmieniał w całym okresie kredytowania ( więcej o tym pisałem tutaj) to marża jest stała.
Pamiętaj, aby poprosić pracownika, aby podając Ci oprocentowanie, podał osobno jaka jest wartość stopy referencyjnej i osobno wysokość marży. Im niższa marża, tym kredyt bardziej atrakcyjny. Jednak banki oferując niższą marżę mogą to sobie rekompensować np. wyższą prowizją za udzielenie kredytu. W tym miejscu przechodzimy do kolejnego parametru.
3) Prowizja za udzielenie kredytu
Prowizja jest to opłata pobierana przez bank za to, że udzielił Ci kredytu. Zazwyczaj jest ona podana jako procent od kwoty udzielonego kredytu. Np. wnioskowałeś o kredyt w banku X na kwotę 300.000 zł. Bank X przyznał Ci taki kredyt ale zgodnie z zapisami taryfy opłat i prowizji przed podpisaniem umowy kredytowej lub przed uruchomieniem kredytu chce abyś zapłacił prowizję w wysokości 2%, a więc 6.000 zł. Czasem zdarzają się promocje w bankach że prowizja za udzielenie wynosi 0%. Często jednak w ramach oferty z 0% prowizji Klient w zamian obowiązkowo musi przystąpić do ubezpieczenia na życie lub ubezpieczenia od utraty pracy. Koszt takiego ubezpieczenia może być wyższy niż prowizja która pobiera inny bank.
4) Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Zgodnie z Rekomendacją S banki mogą udzielać kredyty do 80% wartości nieruchomości lub do 90% w przypadku, gdy część pomiędzy 80-90% jest odpowiednio ubezpieczona lub kredytobiorca przedstawi dodatkowe zabezpieczenie, np. w formie blokady środków na rachunku bankowym.
Obecnie ubezpieczenie to w ofertach banków zaszyte jest w postaci podwyższenia marży do czasu spłaty kwoty kredytu odpowiadającej kwocie kredytowanego wkładu finansowego. Przykład: gdy kupujesz mieszkanie za 300.000 zł bank wymaga od Ciebie wkładu własnego 60.000 zł Niestety dysponujesz środkami na kwotę 40.000 zł. Bank udzieli Ci kredytu w wysokości 260.000 zł ale podniesie marżę np. o 0,25% przez okres spłacania pozostałych 20.000 zł.
5) Ubezpieczenie pomostowe
Podobnie jak w przypadku ubezpieczenia niskiego wkładu własnego koszt ubezpieczenia pomostowego w większości banków zaszyty jest w podwyższonej marży kredytu do czasu prawomocnego ustanowienia hipoteki. Jego wysokość oscyluje od +0,05% nawet do +1,5%.
Aby nieruchomość mogła zostać uznana za faktyczne zabezpieczenie kredytu hipotecznego, to w Księdze Wieczystej, w dziale IV musi zostać dokonany wpis hipoteki przez Sąd Wieczystoksięgowy na rzecz banku, który udzielił Ci kredytu. Ubezpieczenie pomostowe może być pobierane przez bank od kilku nawet do kilkudziesięciu miesięcy. Wpływ na okres pobierania tego ubezpieczenia ma przede wszystkim rodzaj inwestycji, którą kredytujesz. Jeśli kredyt jest na budowę domu na Twojej działce, a pieniądze będą Ci potrzebne np. za 4-5 m-cy od podpisania umowy kredytowej – to może się okazać że Sąd wcześniej wpisze hipotekę zanim ty uruchomisz kredyt i w takiej sytuacji bank nie pobierze tej opłaty.
Jeśli przedmiotem inwestycji jest zakup mieszkania od dewelopera to zazwyczaj musisz się liczyć z kosztami podwyższenia marży do momentu wpisu hipoteki. Deweloper będzie wymagał w trakcie budowy zaliczek na mieszkanie, a Ty wniosek o wpis hipoteki będziesz mógł dopiero złożyć po akcie notarialnym przenoszącym własność.
6) Opłata za wcześniejszą spłatę
Każdy kredyt hipoteczny możesz spłacić szybciej niż przewiduje to umowa. Obecnie obowiązuje ustawa o kredycie hipotecznym, która mówi, że banki udzielające kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem mogą pobierać rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu tylko w pierwszych 3 latach trwania umowy kredytowej. Opłata zaś nie może być wyższa niż 3% spłacanej kwoty. Nie może przekroczyć kwoty odsetek naliczonych od spłacanej kwoty w okresie roku od momentu faktycznej spłaty. Dla kredytów ze stałą stopą procentową opłatę bank może pobrać w całym okresie obowiązywania stałego oprocentowania.
7) Ubezpieczenie nieruchomości
Oprócz hipoteki bank jako zabezpieczenie kredytu wymaga również ubezpieczenia nieruchomości. W większości banków można przedstawić własną polisę wykupioną przez Ciebie w dowolnym towarzystwie ubezpieczeniowym. Zdarzają się również oferty gdzie bank np. daje niższe oprocentowanie kredytu pod warunkiem zakupu ubezpieczenia nieruchomości w towarzystwie z którym współpracuje.
8) Ubezpieczenie na życie
Może się zdarzyć że bank jako dodatkowe zabezpieczenie będzie chciał od Ciebie polisy na życie. Dość często jest to stosowana praktyka jeśli o kredyt wnioskuje tylko jedna osoba lub gdy wnioskuje kilka osób ale tylko jedna osiąga dochody. Ubezpieczenie takie będzie wymagane przez cały okres kredytowania, a więc też może w znaczny sposób podnieść koszty Twojego kredytu.
9) Opłata za wycenę nieruchomości
Bank będzie chciał potwierdzić wartość nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu. Wartość taką będzie weryfikował pracownik banku lub bank zleci to osobie mającej do tego stosowne uprawnienia, a więc rzeczoznawcy majątkowemu. Czy będzie to pracownik banku czy też rzeczoznawca majątkowy koszt takiej wyceny zazwyczaj ponosisz Ty czyli kredytobiorca. Opłaty tę wynoszą od 150 zł do 1.000 zł w zależności od nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.
10) Dodatkowe produkty
Banki często uzależniają cenę kredytu od zakupu dodatkowych produktów. Zazwyczaj wszystkie „promocyjne oferty” wymagają od Ciebie zakupu np.
– konta ROR,
– karty kredytowej,
– wpływu wynagrodzenia w całym okresie kredytowania.
Tego typu promocji warto się przyjrzeć dokładniej. O ile zakup konta nie boli, a nawet ułatwia spłatę kredytu bo bank sam pobierze ratę kredytową, to już zapisy o wpływie wynagrodzenia przez cały okres kredytowania mogą budzić pewne wątpliwości. W praktyce niektóre banki stosują zapisy w umowach kredytowych. Dla przykładu – jeśli nie będzie wpływu wynagrodzenia w całym okresie kredytowania to bank może podwyższyć marżę kredytową. W takiej sytuacji może się okazać, że bank który ma atrakcyjną ofertę po podwyższeniu marży za brak wpływu wynagrodzenia może być dużo droższy niż inny bank, który nie stosuje tego typu zapisów.
Kredyt hipoteczny zaciągamy na długi okres kredytowania niekiedy na 25, 30 lat; nie mamy pewności czy w całym tym okresie będzie wpływać wynagrodzenie, a brak jego wpływu może nas słono kosztować. Chcesz wiedzieć więcej? Skontaktuj się ze mną.
